Selon l'article 1792-1 du Code civil, un constructeur est celui qui commercialise un ouvrage qu'il a fait construire ou construit après l'achèvement. Il peut s'agir de promoteurs immobiliers, de vendeurs d'immeubles à bâtir (en Vefa ou à terme) ou de constructions de maisons individuelles. Étant un expert spécialiste dans la conception de maisons neuves, le constructeur de maison pratique une profession encadrée. Ainsi dit, il doit répondre à quelques obligations juridiques.
La réglementation du contrat de construction de maisons individuelles (CCMI)
Tout constructeur de maisons est contraint par un système réglementaire strict. Les différentes dispositions juridiques applicables au contrat résultent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, ainsi que des textes pris pour son application :
- Arrêtés des 27 et 28 novembre 1991
- Décret n° 91-1201 et décret n° 91-2102 du 27 novembre 1991
- Articles L. 230-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitat
Ces dispositions sont d'ordre public et aucun contrat ne peut donc y déroger. Le CCMI répond aussi aux obligations de la loi NEIERTZ n ° 89-1010 du 31 décembre 1989 qui stipule un droit de rétraction de 7 jours à partir de la réception de l'acte par courrier recommandé. Le contrat de construction de maison individuelle répond également aux obligations de la loi SCRIVENER n ° 79-596 du 13 juillet 1979 qui introduit une condition suspensive de l'exécution à l'acquisition du ou des prêts pour le financement du projet de construction. En cas de non-obtention, le constructeur qui a signé un CCMI doit restituer entièrement les montants versés.
Les obligations reliées directement à la construction
Soumettre un contrat en bonne et due forme
En premier lieu, le constructeur doit vous soumettre un contrat qui est régi par l'article L.232-1 du code de la construction et de l'habitation. Le document doit avoir les différentes mentions suivantes :
- Localisation du terrain
- Coût prévu définitif et forfaitaire, conditions de révision du coût et limites prévues, modalités de règlement
- Caractéristiques techniques et consistance de l'ouvrage à entreprendre
- Délai d'exécution du chantier et pénalités applicables en cas de retard de livraison
- Possibilité de se faire assister pour le maître d'ouvrage pendant la réception des travaux
- Engagement du constructeur de procurer la justification de la garantie de livraison, à fournir au maître d'ouvrage avant la date d'ouverture du chantier.
Important : le coût forfaitaire inclut les services dont le constructeur a la charge :
- Établissement du dossier de demande de permis de construire
- Création, suivi et coordination du projet de construction
- Tarif des matériaux et de la main-d'œuvre (marges incluses)
- Tarif de la garantie de livraison et probablement de la garantie de remboursement
- Taxes dues
- Autres services décrits comme assurance dommages-ouvrages
Bâtir la maison neuve en fonction du cahier des charges et des normes techniques
Le constructeur est un professionnel de l'immobilier très polyvalent. Étant un interlocuteur unique du maître d'ouvrage, il garantit intégralement la responsabilité technique et juridique du chantier de construction. Ainsi, il est tenu envers le maître d'ouvrage d'édifier la maison à construire selon les instructions émises par celui-ci, selon la note descriptive, selon le plan de maison et conformément aux normes techniques applicables dans la conception de maisons individuelles.
Livrer la future maison en conformité du prix, des plans et du délai de livraison
Une autre obligation du constructeur est de livrer les maisons neuves. Quoi qu'il en soit, la livraison doit être conforme aux spécifications techniques prévues dans le contrat et dans divers documents comme la note descriptive ou les plans de maison. Le délai de livraison et le tarif prévus doivent également être conformes à ce qui a été convenu dans le contrat.
Les obligations afférentes à la protection du maître d'ouvrage
La garantie décennale
Établi en 1978, la garantie décennale est valable pour 10 ans (à partir de la livraison de la maison) et doit être souscrite par le constructeur bien avant le commencement du chantier. Elle concerne notamment les gros œuvres comme les canalisations, les plafonds, les charpentes, les escaliers, les vérandas ou les sols. Si jamais une malfaçon compromet l'étanchéité et la solidité de la construction, alors vous devez adresser une déclaration du sinistre à la compagnie d'assurance par lettre recommandée avec AR.
La garantie d'achèvement
Le constructeur est obligé de souscrire des garanties en faveur du maître d'ouvrage. Imposée par la loi du 19 décembre 1990, la garantie d'achèvement assure à ce dernier l'achèvement des travaux, même en cas de défaillance du constructeur. Valable pendant un an à compter de la date de réception du chantier, elle engage à faire remarquer et réparer les réalisations non conformes à ce qui était prévu au début.
La garantie de livraison
Elle couvre le maître d'ouvrage contre tout risque de travaux mal exécutés et inachevés. Elle est aussi utile lorsque la livraison est en retard ou que la construction ne respecte pas le coût prévu, et cela, que la compagnie soit en redressement judiciaire ou pas. Dans de telles situations, vous devez en informer l'établissement garant du constructeur par lettre recommandée avec AR afin que celui-ci puisse mettre en demeure le constructeur après constatation.
La garantie biennale ou de bon fonctionnement
Elle est valable pour 2 ans, à compter de la réception des travaux, et couvre les défauts des équipements dits d'installations dissociables de la maison (volets, fenêtres, tuyauterie, radiateurs, conduites…).